Quanto costa aprire una casa di riposo: le cifre vere, voce per voce

È la prima domanda che mi fanno, al telefono e nei gruppi: quanto serve per partire? La risposta da consulente prudente sarebbe «dipende». La risposta da chi nel 2015 ha aperto una residenza da 12 posti ad Amaseno, e da allora ne ha viste nascere altre 20, è più utile: dipende quasi solo dall'immobile, e dentro quel «dipende» ci sono ordini di grandezza che si possono scrivere. Eccoli.

La cifra da cui partire: 90-110.000 euro per 12 posti in affitto

Per una comunità alloggio da 12 posti in un immobile in affitto già in buone condizioni, il conto di partenza è questo: circa 50.000 euro tra adeguamenti leggeri e arredi, più 40-60.000 euro di cassa per i primi mesi. In tutto, 90-110.000 euro. La cassa non è un lusso: i letti si riempiono in cinque-sei mesi, e nel frattempo il personale, l'affitto e le utenze si pagano lo stesso. Chi parte senza cuscinetto chiude prima di arrivare al pareggio.

Se l'immobile va rimesso a norma a fondo (impianti, bagni per le carrozzine, barriere architettoniche, ascensore) si parte da 150.000 euro e si sale. È il caso più frequente quando si compra un vecchio stabile «che sembra perfetto»: prima di firmare, un parere preventivo dell'ASL sull'immobile costa mezz'ora e salva decine di migliaia di euro.

Le voci una per una

• L'immobile. In affitto: canone, cauzione e adeguamenti. In proprietà: mutuo e ristrutturazione. È la voce che decide tutto il resto, perché i posti autorizzabili dipendono dai metri quadri delle camere e dai bagni.
• Adeguamenti e certificazioni. Impianti a norma con dichiarazione di conformità, antincendio, abbattimento delle barriere, bagni accessibili. Pochi soldi se l'immobile è nato bene, moltissimi se non lo è.
• Arredi e attrezzature. Letti, comodini, armadi, sala da pranzo, soggiorno, cucina, biancheria, ausili. Per 12 posti stanno nei 50.000 euro insieme agli adeguamenti leggeri.
• Documenti e consulenze. Progetto, carta dei servizi, regolamento, pratica di autorizzazione, commercialista, buste paga.
• La cassa dei primi mesi. Quaranta-sessantamila euro per 12 posti: è il capitolo che nessuno mette nel conto e che manda in crisi più strutture di qualsiasi ispezione.

Quanto rende, e quando arriva il pareggio

L'esempio che uso con tutti è quello di una struttura da 12 posti con retta di 1.800 euro al mese: 259.200 euro di ricavi l'anno a struttura piena e un margine operativo lordo intorno ai 64.400 euro, il 25 per cento, con immobile di proprietà e organico snello. In affitto il margine scende, perché il canone si mangia una fetta. Il punto di pareggio arriva intorno a 9 letti occupati su 12: sotto quella soglia si perde, sopra si guadagna, e i primi mesi vanno messi in conto in perdita.

Le voci che pesano ogni mese, nell'ordine: il personale (gli OSS prima di tutto), l'affitto o la rata, il vitto, le utenze, le consulenze, le assicurazioni.

6, 12 o 20 posti: cambia tutto

• Casa famiglia, 6 posti (8 con la L.R. 16/2026 del Lazio, quando saranno adottate le delibere attuative): si apre in una civile abitazione, l'investimento sta sotto i 50.000 euro se l'appartamento è già a norma, ma i ricavi a struttura piena sono 10-11 mila euro al mese. Quello che resta, se il titolare lavora dentro come responsabile, è uno stipendio dignitoso, non una rendita.
• Comunità alloggio, 12 posti: è la misura da cui comincia il reddito d'impresa. Stessi costi fissi di una casa famiglia, divisi su il doppio degli ospiti.
• 20 posti: i costi fissi (responsabile, cucina, utenze, consulenze) si spalmano ancora meglio e il margine cresce. Sopra i 20 si cambia tipologia e cambiano i requisiti.

Come si finanzia

Gran parte dell'investimento è finanziabile. Un prestito a una società nuova passa dal Fondo di Garanzia per le PMI, che copre la banca fino all'80 per cento, e ci sono i bandi regionali a fondo perduto per chi crea impresa. La banca però non finanzia un'idea: finanzia un progetto scritto, con il business plan e la retta di riferimento presa dalle strutture nel raggio di venti chilometri, non dal desiderio.

Gli errori che costano di più

• Comprare o affittare prima del parere dell'ASL.
• Fissare la retta senza guardare il territorio.
• Partire senza la cassa per i primi mesi.
• Contare su un organico più piccolo di quello che la norma e le 24 ore richiedono.

Da dove cominciare

Il business plan completo di una struttura da 12 posti, con tutte le voci e i fac-simile per rifare i conti sui tuoi numeri, è nel manuale «Aprire una casa di riposo. Il business della cura in Italia», su Amazon (cartaceo 25,90 €, eBook 9,99 €), con il Kit di Partenza in regalo.

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Vedi anche: Come aprire una casa di riposo: i 7 passi · Come aprire una casa famiglia per anziani · Domande frequenti

Domande frequenti sui costi

Quanto costa aprire una casa di riposo da 12 posti?

In un immobile in affitto già in buone condizioni, 90-110.000 euro: circa 50.000 tra adeguamenti leggeri e arredi, più 40-60.000 di cassa per i primi mesi. Con uno stabile da rimettere a norma a fondo si parte da 150.000 euro.

Quanto costa aprire una casa famiglia per anziani?

Con un appartamento in affitto già a norma la spesa sta in adeguamenti leggeri e arredi, sotto i 50.000 euro che servono per 12 posti, più un cuscinetto di cassa per i primi mesi.

Quanto rende una casa di riposo da 12 posti?

Con una retta di 1.800 euro al mese, 259.200 euro di ricavi l'anno a struttura piena e un margine operativo lordo intorno ai 64.400 euro (25 per cento) con immobile di proprietà; meno in affitto. Il pareggio arriva intorno a 9 letti occupati.

Si può aprire una casa di riposo senza capitale proprio?

In parte sì: un prestito a una società nuova può essere garantito dal Fondo di Garanzia per le PMI fino all'80 per cento e ci sono bandi regionali a fondo perduto. Serve un progetto scritto con il business plan, non un'idea.

Perché servono 40-60.000 euro di cassa?

Perché i letti si riempiono in cinque-sei mesi e intanto personale, affitto e utenze si pagano: nei primi mesi si perde, e va scritto nel piano.