Quanto costa aprire una casa di riposo: le cifre vere, voce per voce

Per una struttura da 12 posti in affitto servono 90-110.000 euro, oltre 150.000 se c'è da ristrutturare, e il pareggio arriva a circa 9 letti occupati su 12.

• 6 posti (casa famiglia): sotto i 50.000 euro se l'appartamento è già a norma.
• 12 posti (comunità alloggio): 90-110.000 euro in affitto, oltre 150.000 se c'è da ristrutturare.
• 20 posti: da 20.000 a 100.000 euro. Tutto dipende dall'immobile: una cifra esatta non si può dare. Se è già predisposto possono bastare 20.000 euro; se va adeguato, 100.000 euro di partenza.

È la prima domanda che mi fanno, al telefono e nei gruppi: quanto serve per partire? La risposta da consulente prudente sarebbe «dipende». La risposta da chi nel 2015 ha aperto una residenza da 12 posti ad Amaseno, e da allora ne ha viste nascere altre 20, è più utile: dipende quasi solo dall'immobile, e dentro quel «dipende» ci sono ordini di grandezza che si possono scrivere. Eccoli.

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La cifra da cui partire: 90-110.000 euro per 12 posti in affitto

Per una comunità alloggio da 12 posti in un immobile in affitto già in buone condizioni, il conto di partenza è questo: circa 50.000 euro tra adeguamenti leggeri e arredi, più 40-60.000 euro di cassa per i primi mesi. In tutto, 90-110.000 euro. La cassa non è un lusso: i letti si riempiono in cinque-sei mesi, e nel frattempo il personale, l'affitto e le utenze si pagano lo stesso. Chi parte senza cuscinetto chiude prima di arrivare al pareggio.

Se l'immobile va rimesso a norma a fondo (impianti, bagni per le carrozzine, barriere architettoniche, ascensore) si parte da 150.000 euro e si sale. È il caso più frequente quando si compra un vecchio stabile «che sembra perfetto»: prima di firmare, un parere preventivo dell'ASL sull'immobile costa mezz'ora e salva decine di migliaia di euro.

Le voci una per una

• L'immobile. In affitto: canone, cauzione e adeguamenti. In proprietà: mutuo e ristrutturazione. È la voce che decide tutto il resto, perché i posti autorizzabili dipendono dai metri quadri delle camere e dai bagni.
• Adeguamenti e certificazioni. Impianti a norma con dichiarazione di conformità, antincendio, abbattimento delle barriere, bagni accessibili. Pochi soldi se l'immobile è nato bene, moltissimi se non lo è.
• Arredi e attrezzature. Letti, comodini, armadi, sala da pranzo, soggiorno, cucina, biancheria, ausili. Per 12 posti stanno nei 50.000 euro insieme agli adeguamenti leggeri.
• Documenti e consulenze. Progetto, carta dei servizi, regolamento, pratica di autorizzazione, commercialista, buste paga.
• La cassa dei primi mesi. Quaranta-sessantamila euro per 12 posti: è il capitolo che nessuno mette nel conto e che manda in crisi più strutture di qualsiasi ispezione.

Quanto rende, e quando arriva il pareggio

L'esempio che uso con tutti è quello di una struttura da 12 posti con retta di 1.800 euro al mese: 259.200 euro di ricavi l'anno a struttura piena e un margine operativo lordo intorno ai 64.400 euro, il 25 per cento, con immobile di proprietà e organico snello. In affitto il margine scende, perché il canone si mangia una fetta. Il punto di pareggio arriva intorno a 9 letti occupati su 12: sotto quella soglia si perde, sopra si guadagna, e i primi mesi vanno messi in conto in perdita.

Le voci che pesano ogni mese, nell'ordine: il personale (gli OSS prima di tutto), l'affitto o la rata, il vitto, le utenze, le consulenze, le assicurazioni.

6, 12 o 20 posti: cambia tutto

• Casa famiglia, 6 posti (8 con la L.R. 16/2026 del Lazio, quando saranno adottate le delibere attuative): si apre in una civile abitazione, l'investimento sta sotto i 50.000 euro se l'appartamento è già a norma, ma i ricavi a struttura piena sono 10-11 mila euro al mese. Quello che resta, se il titolare lavora dentro come responsabile, è uno stipendio dignitoso, non una rendita.
• Comunità alloggio, 12 posti: è la misura da cui comincia il reddito d'impresa. Stessi costi fissi di una casa famiglia, divisi su il doppio degli ospiti.
• 20 posti: i costi fissi (responsabile, cucina, utenze, consulenze) si spalmano ancora meglio e il margine cresce. Sopra i 20 si cambia tipologia e cambiano i requisiti. Sull'investimento una cifra esatta non si può dare, perché tutto dipende dall'immobile: se è già predisposto possono bastare 20.000 euro; se va adeguato, 100.000 euro di partenza.

Quanto costa una casa di riposo al mese (la retta)

Se sei arrivato qui cercando quanto costa stare in una casa di riposo, non quanto costa aprirla, ecco la risposta breve. In una comunità alloggio per anziani come la mia, ad Amaseno, la retta mensile nel 2026 va da 1.550 euro in camera doppia a 1.900 euro in camera singola, tutto compreso: vitto, alloggio e assistenza di base. Al Nord, nelle grandi città e nelle RSA con assistenza sanitaria le cifre sono più alte. La retta è anche il numero da cui parte chi vuole aprire: nell'esempio del manuale uso 1.800 euro al mese per 12 posti, cioè 259.200 euro di ricavi l'anno, con il pareggio intorno a 9 letti occupati su 12.

Come si finanzia

Gran parte dell'investimento è finanziabile. Un prestito a una società nuova passa dal Fondo di Garanzia per le PMI, che copre la banca fino all'80 per cento, e ci sono i bandi regionali a fondo perduto per chi crea impresa. La banca però non finanzia un'idea: finanzia un progetto scritto, con il business plan e la retta di riferimento presa dalle strutture nel raggio di venti chilometri, non dal desiderio.

Gli errori che costano di più

• Comprare o affittare prima del parere dell'ASL.
• Fissare la retta senza guardare il territorio.
• Partire senza la cassa per i primi mesi.
• Contare su un organico più piccolo di quello che la norma e le 24 ore richiedono.

Da dove cominciare

Il business plan completo di una struttura da 12 posti, con tutte le voci e i fac-simile per rifare i conti sui tuoi numeri, è nel manuale «Aprire una casa di riposo. Il business della cura in Italia», su Amazon (cartaceo 25,90 €, eBook 9,99 €), con il Kit di Partenza in regalo.

Se hai già un immobile o un preventivo in mano, scrivimi su WhatsApp al 349 847 5113 con due righe: ti dico se i conti reggono.

Vedi anche: Come aprire una casa di riposo: i 7 passi · Come aprire una casa famiglia per anziani · Domande frequenti · Un OSS può aprire una casa famiglia?

Domande frequenti sui costi

Quanto costa aprire una casa di riposo da 12 posti?

In un immobile in affitto già in buone condizioni, 90-110.000 euro: circa 50.000 tra adeguamenti leggeri e arredi, più 40-60.000 di cassa per i primi mesi. Con uno stabile da rimettere a norma a fondo si parte da 150.000 euro.

Quanto costa aprire una casa famiglia per anziani?

Con un appartamento in affitto già a norma la spesa sta in adeguamenti leggeri e arredi, sotto i 50.000 euro che servono per 12 posti, più un cuscinetto di cassa per i primi mesi.

Quanto rende una casa di riposo da 12 posti?

Con una retta di 1.800 euro al mese, 259.200 euro di ricavi l'anno a struttura piena e un margine operativo lordo intorno ai 64.400 euro (25 per cento) con immobile di proprietà; meno in affitto. Il pareggio arriva intorno a 9 letti occupati.

Si può aprire una casa di riposo senza capitale proprio?

In parte sì: un prestito a una società nuova può essere garantito dal Fondo di Garanzia per le PMI fino all'80 per cento e ci sono bandi regionali a fondo perduto. Serve un progetto scritto con il business plan, non un'idea.

Perché servono 40-60.000 euro di cassa?

Perché i letti si riempiono in cinque-sei mesi e intanto personale, affitto e utenze si pagano: nei primi mesi si perde, e va scritto nel piano.